Zwrot zadatku, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego – co mówi prawo ?
Podczas sprzedaży nieruchomości często pojawia się pytanie: Czy sprzedający musi zwrócić zadatek, jeśli kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Wszystko zależy od zapisów umowy przedwstępnej oraz okoliczności danej transakcji.
Kluczowe znaczenie ma treść umowy przedwstępnej To właśnie umowa określa prawa i obowiązki stron.
- Jeśli umowa przewiduje zwrot zadatku w razie braku kredytu to sprzedający ma obowiązek go zwrócić.
- Jeśli umowa nie zawiera takiego zapisu to sprzedający może zatrzymać zadatek.
Warto podkreślić, że sprzedający nie ma obowiązku akceptowania zapisu przewidującego zwrot zadatku w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego — wprowadzenie takiej klauzuli zależy wyłącznie od woli stron i wymaga ich zgodnego ustalenia.
Dlatego zapisy dotyczące finansowania zakupu powinny być precyzyjne i jasno określać, co dzieje się w przypadku odmowy kredytu. Brak kredytu nie zawsze zwalnia kupującego z odpowiedzialności.
Z prawnego punktu widzenia kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny nieruchomości. Sposób finansowania (gotówka, kredyt) jest jego decyzją i ryzykiem.
Oznacza to, że:
- kupujący odpowiada za zapewnienie środków,
- sprzedający nie odpowiada za decyzję banku,
- brak kredytu nie musi oznaczać zwrotu zadatku.
A co mówią sądy ? Orzecznictwo sądowe jest w tej kwestii jednoznaczne.
Sądy wskazują, że niezgromadzenie środków finansowych na zakup nieruchomości w terminie określonym w umowie nie zwalnia kupującego z odpowiedzialności za niewykonanie umowy.
W szczególności:
- wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 lutego 2012 r. (V ACa 294/12)
- wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11 lutego 2014 r. (I ACa 1035/13)
potwierdzają, że obowiązek zapłaty ceny spoczywa na kupującym. Jeśli umowa przedwstępna nie przewiduje, że brak kredytu stanowi okoliczność niezależną od kupującego, sprzedający może zatrzymać zadatek na podstawie art. 394 §1 Kodeksu cywilnego.
Zadatek a zaliczka – kluczowa różnica
Wiele osób myli te pojęcia.
Zadatek:
- zabezpiecza wykonanie umowy
- przepada, jeśli kupujący się wycofa
- podlega zwrotowi w podwójnej wysokości, jeśli sprzedający odstąpi od umowy
Zaliczka:
- jest jedynie przedpłatą
- podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny rozwiązania umowy
- Problematyczne zapisy dotyczące kredytu
W praktyce często spotyka się zapisy typu:
„zwrot zadatku po przedstawieniu odmów z banków”
„zwrot zadatku w przypadku braku zdolności kredytowej”
Bez doprecyzowania mogą one prowadzić do sporów.
Dla bezpieczeństwa warto określić:
- liczbę banków, do których należy złożyć wnioski
- termin rozpoczęcia procedury kredytowej
- obowiązek współpracy z doradcą kredytowym
- termin dostarczenia decyzji kredytowych
- Jak zabezpieczyć się przy transakcji?
Sprzedający powinien:
- zadbać o precyzyjne zapisy umowy,
- ustalić realistyczne terminy uzyskania kredytu,
- współpracować z profesjonalnym pośrednikiem lub prawnikiem.
Kupujący powinien:
- sprawdzić zdolność kredytową przed podpisaniem umowy,
- działać szybko i rzetelnie,
- korzystać z pomocy doradcy kredytowego
Podsumowanie
Brak otrzymania kredytu hipotecznego przez kupującego nie oznacza automatycznie zwrotu zadatku.
Jeśli umowa przewiduje zwrot – zadatek trzeba oddać.
Jeśli umowa nie zawiera takiego zapisu – sprzedający może go zatrzymać
Kupujący ponosi odpowiedzialność za zapewnienie środków finansowych a kluczowe znaczenie ma treść umowy przedwstępnej.
Podstawa prawna:
art. 394 Kodeksu cywilnego oraz utrwalone orzecznictwo sądów apelacyjnych.
Bezpieczna transakcja z Aplauz Nieruchomości
W Aplauz Nieruchomości dbamy o to, aby każda umowa była precyzyjna i chroniła interesy naszych klientów. Pomagamy uniknąć ryzyka sporów oraz bezpiecznie przeprowadzić proces sprzedaży i zakupu nieruchomości.
Jeśli planujesz sprzedaż lub zakup – skontaktuj się z nami.
